LEASING HABITACIONAL
El leasing habitacional es un mecanismo de financiación de vivienda. Funciona así: el banco le entrega al usuario la tenencia de una casa a cambio de una cuota mensual (como alquiler) durante un plazo determinado. Esa cuota incluye un interés y el costo financiero de la operación. Al finalizar el plazo (diez años normalmente) la vivienda podrá ser adquirida por el usuario pagando la diferencia entre el interés y el valor de la misma. De lo contrario el bien se restituye al banco.
CUOTA FIJA EN PESOS
La tasa y la cuota son fijas durante toda la vida del crédito, con un sistema de amortización en pesos. El saldo disminuye desde el pago de la primera cuota y este no se ve afectado por la inflación. Los sistemas de amortización de los bancos garantizan que la cuota no varíe durante toda la vida del crédito.
Entre los sistemas de amortización están la cuota fija en pesos a través del cual el cliente conoce el valor mensual (es igual en pesos= capital + intereses) durante todo el plazo. Y el abono fijo a capital en pesos a través del cual se abona un valor fijo a capital durante el plazo del crédito. Con este sistema la cuota decrece mes a mes debido a que desde el inicio del crédito se abona la misma cantidad al capital.
SISTEMA EN UVR
A estos créditos se les fija una tasa anual máxima mas UVR. Para vivienda de interés social VIS la tasa es del 11% y para vivienda no VIS 13.92%. La UVR se liquida actualmente sobre una tasa de inflación que oscila entre el 5% y 6.5% anual. Entre las opciones esta la cuota fija en UVR (baja), sistema en el cual el valor de la cuota aumenta todos los meses de acuerdo con al inflación y nuca disminuye (sistema muy costoso); el abono fijo a capital en UVR (cuota media) es más económico ya que después de de la mitad de la vida del crédito el valor de las cuotas disminuye; y la cuota en UVR cíclica (cuota estable) en el que las cuotas nunca disminuyen, pero las mensualidades aumentan casa año según la inflación.
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ASPECTOS GENERALES
DE LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA
1. ¿Cómo se puede adquirir vivienda en Colombia?
Además de la utilización de recursos propios (como ahorros, cesantías, etc.) existen otras fuentes como son el crédito y los subsidios. Desde 1999, con la expedición de la Ley de Vivienda, se creó en nuestro país un sistema especializado de financiación de vivienda a largo plazo, con una serie de particularidades frente a las líneas tradicionales de crédito. Es precisamente el crédito de vivienda en Colombia el tema central de la presente cartilla.
2. ¿Cuál es el marco legal de la financiación de vivienda en Colombia?
La Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, es la ley marco de financiación de vivienda, también conocida como Ley de Vivienda, por la cual se pone a disposición de los usuarios de esta línea de crédito un sistema de financiación especializado (L. 546/99, art. 1°).
3. ¿Cuál es el objeto de la Ley de Vivienda?
En dicha ley se establecen, de una parte, los parámetros a los que debe sujetarse la financiación de vivienda individual a largo plazo en Colombia, para facilitar el acceso a la vivienda y, de otra, las condiciones aplicables a los créditos de vivienda existentes al momento de su entrada en vigencia (L. 546/99, art. 2°).
4. ¿Qué beneficios puede tener la existencia de un sistema especializado de financiación de vivienda?
Poner a disposición del usuario del crédito de vivienda una fuente de recursos con condiciones especiales frente a otras líneas de crédito, tales como tasa fija, plazo hasta de treinta años, prohibición de capitalizar intereses, prepagos totales o parciales sin sanción.
Adicionalmente, se busca que durante el plazo del préstamo se mantenga estable la relación entre la cuota mensual y la capacidad de pago de los deudores (especialmente los asalariados), en la medida en que ambas se actualicen con la inflación (L. 546/99, arts. 3° y 17).
5. ¿Qué es un crédito de vivienda en Colombia?
Un crédito individual para vivienda, corresponde al préstamo que ha sido entregado a una o varias personas naturales, el cual puede tener únicamente como destino final una de las siguientes opciones:
- La compra de una vivienda nueva o usada.
- La construcción de una unidad habitacional.
- El mejoramiento de una unidad habitacional, siempre y cuando se trate de Vivienda de Interés Social VIS (Superbancaria, Circ. Ext. 85/2000).
6. ¿Quiénes pueden otorgar créditos de vivienda en Colombia?
Pueden otorgar créditos de vivienda en Colombia, denominados en moneda legal colombiana o en unidades de valor real, UVR, bajo los lineamientos de la Ley de Vivienda, los establecimientos de crédito, las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional de Ahorro y cualquier otra entidad diferente de los establecimientos de crédito, con las características y condiciones que aprueben sus órganos de dirección (L. 546/99, art. 1°, par.).
7. ¿Qué se entiende por compra de vivienda nueva?
Es el negocio jurídico por el cual se obtiene, mediante la celebración y registro de un contrato de compraventa, una unidad habitacional que no ha sido habitada.
8. ¿Qué se entiende por compra de vivienda usada?
Es el negocio jurídico por el cual se obtiene, mediante la celebración y registro de un contrato de compraventa, una vivienda que ha sido habitada anteriormente.
9. ¿Qué se entiende por construcción de una unidad habitacional?
La construcción de una unidad habitacional es el proceso por el cual una persona obtiene su solución de vivienda mediante la edificación de la misma en un lote de su propiedad.
10. ¿En qué consiste el mejoramiento de una unidad habitacional de vivienda de interés social?
Consiste en suplir una o varias de las siguientes carencias básicas de una vivienda de interés social propia:
- Falta de redes y acometidas domiciliarias de acueducto y alcantarillado.
- Inexistencia de baños y/o cocina.
- Deficiencias en la estructura principal, cimientos, muros o cubierta.
- Existencia de pisos en tierra o en materiales inapropiados.
- Construcción en materiales provisionales tales como latas, tela asfáltica y madera de desecho.
- Existencia de hacinamiento crítico, cuando el hogar se habita en una vivienda con más de tres personas por cuarto (incluyendo sala, comedor y dormitorios) (D. 2620/2000, art. 21)
11. ¿Se considera crédito de vivienda todo préstamo de dinero para la compra de un inmueble?
No. Si se quiere comprar un inmueble susceptible de ser habitado (como una casa o apartamento), pero la destinación de dicho inmueble no va a ser para vivienda, como puede ser el establecimiento de una oficina, consultorio, negocio, etc., el crédito que se obtenga para adquirirlo no sería susceptible de calificarse como de "vivienda" y por lo tanto no tendría derecho a obtener los beneficios de los créditos señalados en la Ley de Vivienda (L. 546/99, art. 17; Superbancaria Circ. Ext. 85/2000).
12. ¿Existía el crédito para vivienda antes de la Ley de Vivienda?
Antes de la Ley de Vivienda existía el crédito hipotecario, a través del cual se financiaba toda clase de inmuebles, pero éste no tenía beneficios especiales obligatorios cuando el inmueble era para vivienda.
Fuente: Instituto Colombiano de ahorro y vivienda.